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百强房企1月拿地额同比下降近三成，集中供地正在“淡出”？******

　　2023年1月土地供应、成交量均继续走低，房企拿地节奏明显变缓。从数据来看，百强房企1月拿地总额同比下降29.4%。究其原因，不乏受重点城市集中土拍减少及春节假期错峰的影响。

　　回顾2022年22城集中供地来看，计划完成率不足六成。对于2023年土地市场走势，业内人士预计并不乐观。其中，市场热度仍将持续分化，安全应成为今年房企选择城市的重要标准。值得关注的是，各地与“集中供地”也渐行渐远。比如，长沙取消集中推介土地，调整为常态化持续更新，南昌提出退出集中供地，而天津2023年首批供地仅推出1宗地块。

　　房企拿地节奏放缓

　　受重点城市仅一城土拍及春节假期错峰的影响，今年1月，土地供应量呈季节性回落，而房企的拿地节奏也明显变缓。

　　从中指研究院发布的《2023年1月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》来看，今年1月，TOP100房企拿地总额591亿元，同比下降29.4%。与以往一样，拿地企业主要以地方城投及本土民企为主。具体来看，绿城中国以累计新增货值83亿元占据榜单第一；广州润川房地产开发、中关村发展紧随其后，累计新增货值规模分别为75亿元和66亿元。

　　另据克而瑞统计数据显示，今年1月，重点城市集中供地近乎“中断”，仅宁波一城进行集中土拍，因此，优质地块供应量相对较少，难以吸引品牌房企投资。为此，2023年销售百强房企(全口径)在1月投资基本暂缓，仅绿城、华润置地、建发房产等在纳储。从拿地金额TOP100房企来看，城投企业上榜数量近50家，拿地金额更是占到百强房企拿地金额的50%。此外，拿地金额中有31%来自规模相对较小的本土民企。

　　从今年1月各城市群拿地金额来看，长三角地区仍然领跑全国。据中指研究院统计数据显示，今年1月，长三角TOP10企业拿地金额124亿元，居四大城市群之首。其中，溧阳城发集团拿地金额18亿元，位居长三角企业拿地金额榜首；粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额82亿元，位列第二；中西部TOP10企业拿地金额77亿元，位列第三。

　　值得关注的是，在全国住宅用地成交总价TOP10方面，今年1月入榜地块中多数位于长三角地区。入榜地块中，宁波共入榜3宗地块，总成交金额为49亿元。其中宁波市东部新城核心区东片区D1-4-4#/5#/6#地块以总价25亿元位居榜首；佛山入榜2宗地块，总成交价为39亿元；西安入榜2宗地块，总成交价为24亿元，台州、芜湖、温州各入榜1宗地块，成交价分别为13亿元、12亿元和10亿元。

　　多地今年首批集中供地明显“缩量”

　　从目前来看，天津、杭州、苏州、郑州已发布2023年第一批集中供应地块的公告，与2022年第一批集中供地相比有着明显“缩量”趋势。其中，杭州供应13宗地块，苏州供应11宗地块，相比2022年第一批集中供地明显减少。不过，这些地块位置较优，核心板块占比高，推出楼面均价同比分别上浮约30%、35% 。而天津仅供应1宗地块，相较于2022年第一批集中供地同样是明显“缩量”。相比之下， 郑州供应11宗地块，供应量与2022年第一批集中供地对比变化不大 。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯在“中指市场形势及企业研究成果分享会”上介绍，从2022年22城集中供地来看，计划完成率不足六成。仅合肥、无锡、上海、厦门4城完成全年供地计划 。长三角地区平均完成率92%，长春、重庆完成率仅16% 。

　　张凯进一步分析称，目前对于“集中供地”的要求进一步淡化。从各地的表现来看，与“集中组织出让活动”也渐行渐远。比如，长沙取消集中推介土地，调整为常态化持续更新，南昌提出退出集中供地，而天津2023年首个地块则是单独供应。

　　业内：预期多次分散供地

　　2023年土地市场以冷清开启，业内人士对于全年的预计仍不乐观。

　　张凯认为，地方政府应该意识到正在与其他城市竞争房企的投资额度。在土地规则上，各地采取多次分散供地，优化供地条件，降低参拍门槛。而非核心城市的地价会出现下调。虽然房地产市场预期边际改善，但土地市场热度难有根本性恢复，地方国资企业仍将托底，2023年土地成交规模进一步小幅回落。

　　“土地市场结构分化更加明显，其中，核心城市需求端政策仍有大量放松空间，其经济发展水平高、公共基础设施完备，对流动人口的吸引力强。而三四线城市政策放开空间有限、人口流出、库存高企，因此应谨慎进入。安全应成为2023年房企选择城市的重要标准。”张凯如是说。

　　此外，克而瑞分析人士表示，今年1月，重点城市仅宁波一城进行了集中土拍，三四线城市供地节奏也明显变缓，全国土地市场成交规模降至历史低位。虽然2022年出台了较多行业利好政策，其中不乏力度较大的“三支箭”等有利房企融资的组合政策等，但从效果来看，目前尚不明显，在市场筑底尚未结束、房企资金压力尚未缓解之下，预计2023年土地市场热度仍将延续低位，市场热度仍将持续分化，房企关注焦点依旧是核心一二线城市的优质板块。

事关4亿车主！定价规则调整，你的车险保费要降了？******

　　中新经纬1月13日电 (李自曼)近日，中国银保监会发布《关于扩大商业车险自主定价系数浮动范围等有关事项的通知》(下称《通知》)，进一步扩大财险公司定价自主权，且明确各地因地制宜实施。

　　在受访业内人士看来，理论上车险保费最高可降价23%，但企业不会盲目降价。对保险公司来说，《通知》扩大了保险公司车险定价的自主权限，卡在原自主定价系数两端的业务或存发展机遇。

　　理论上车险保费最高可降价23%

　　大型险企的降价可能性或更高

　　《通知》第一部分内容主要是明确商业车险自主定价系数的浮动范围由[0.65，1.35]扩大到[0.5，1.5]。

　　据公安部最新统计，截至2022年9月底，全国机动车保有量达4.12亿辆。全国机动车驾驶人数量达4.99亿人，其中汽车驾驶人数量为4.61亿人。

　　东吴证券非银金融行业分析师葛玉翔团队认为，本次调整将使车险定价更加精细化，驾驶习惯良好的“好车主”保费会更低，“高风险车主”保费面临上升压力。

　　根据商业车险保费计算公式(商业车险保费=基准保费×NCD系数×自主定价系数)来算，理论上调整后车险保费价格最高可降价23%，最高可涨价11%。

　　作为计算车险保费的系数之一，自主定价系数越高，车险保费越高。目前，自主定价系数的影响因素包括车主的驾驶技术、驾驶习惯、驾龄等。

　　NCD系数指无赔款优待系数，即根据被保险人连续投保年限、出险次数，确定NCD系数值，从而影响车辆投保的费用。

　　保险公司是否会采取降价措施？中新经纬联系多家财险公司了解到，由于《通知》下发不久，各公司尚未制定出完整的相关政策，不便做出具体回应。

　　业内专家告诉中新经纬，《通知》下发后，保险公司可能会根据自己的综合情况降价。中小财险公司受车险综合改革等因素影响，综合成本率仍处于较高水平，降价的可能性会小于大型财险公司。目前，车主的出险数据是联网的，但由于各公司的定价策略不同，承保同一车主的同一辆车，保费会有差异。大型保险公司由于承保量大，会在一定程度上摊平定价风险。所以，部分选择在大型保险公司投保的风险较高的车辆，相比在中小公司投保，其车险保费并没有太高。

　　《通知》或对定价更细的公司更有利

　　卡在原自主定价系数两端的业务或存发展机遇

　　车险业务一直是多数财险公司重要业务板块。《通知》对财险公司将有哪些影响？

　　资深精算师徐昱琛对中新经纬表示，整体而言，《通知》中对于商车险自主定价系数的调整，对定价更精细的公司来说更加有利。一般而言，公司规模越大，定价能力会越好，其精算力量以及在定价方面的研究力量会更大，具有规模效应。

　　业内专家指出，除大型公司外，车企主机厂旗下的汽车保险公司或也能从此《通知》中受益。相比中小型财险公司，此类公司在数据和销售渠道都具有较大优势。不过，如何将优势转化到运营和定价方面，十分考验公司的整体经营能力。

　　关于《通知》对公司业务端的影响，徐昱琛表示，此次商业车险自主定价系数调整后，对财险公司的两类业务影响比较大。一类是原自主定价系数为0.65的业务，另一类是原自主定价系数为1.35的业务。针对本身风险数据较好、驾驶员驾驶行为良好的车辆，保险公司可将其定价系数可以打得更低，来增强客户黏性。针对高风险车辆，如营运车辆，保险公司可以通过提高自主定价系数来平衡风险，并为其提供承保机会。

　　中新经纬了解到，此前，对于高风险车辆，如摩托车、农用车、营运车、货车、皮卡车等，保险公司在承保时往往附加各种苛刻条件和繁琐程序。如摩托车在摩托车交强险保费测算时，保险公司需要根据摩托车车型、发动机排量来测算实际保费，并加收车船税。

　　徐昱琛认为，整体看来，各公司能否通过自主定价系数的调整来实现业务突破，还需进一步观察。

　　(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）